Dal 1° gennaio 2019 è possibile optare per il regime della cedolare secca al 21% anche per gli immobili commerciali posseduti da persone fisiche. Tale regime era in precedenza limitato esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo, ma è stato esteso anche alle locazioni di immobili ad uso commerciale dall’articolo 1, comma 59 della legge di bilancio 2019. Il regime della cedolare secca prevede la possibilità per le persone fisiche proprietarie di un immobile di assoggettare il reddito derivante dalla locazione a un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali regionali e comunali e delle imposte di registro e di bollo dovute in sede di registrazione del contratto.
VALIDITÀ DELLA CEDOLARE SECCA AL 21% PER GLI IMMOBILI COMMERCIALI
Le aliquote dell’imposta sostitutiva sono pari al 21% o al 10%. Quest’ultima è applicabile ai soli contratti di locazione abitativa quando ricorrono le seguenti condizioni:
- contratti a canone concordato in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati,
- contratti d’affitto a studenti universitari,
- contratti nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali,
- affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.
Pertanto, con riferimento ai contratti di locazione di immobili commerciali, la cedolare secca trova applicazione esclusivamente con l’aliquota del 21%. La Legge di bilancio 2019 ha previsto anche dei limiti alla possibilità di optare per questo regime. L’imposta sostituiva può essere applicata solo quando:
- il contratto di locazione ha per oggetto immobili con categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e le relative pertinenze (sono esclusi gli Opifici – D/1);
- gli immobili locati hanno una superficie non superiore a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze;
- il contratto è stato stipulato dal 1 gennaio 2019 al 31 dicembre 2019.
Nel limite dei 600 metri quadrati non vanno computate le pertinenze che, però, accedono anch’esse all’imposta sostitutiva se vengono locate congiuntamente all’immobile principale.
LIMITI DELL’ESTENSIONE DELLA CEDOLARE SECCA AGLI IMMOBILI AD USO COMMERCIALE
La cedolare secca è applicabile solo ai nuovi contratti in vigore dal 1 gennaio 2019. Questo limite ha il fine di evitare comportamenti elusivi. La norma prevede che non potranno optare per la cedolare i soggetti che al 15 ottobre 2018 avevano già in essere un contratto per lo stesso immobile poi interrotto prima della scadenza naturale. Pertanto, non sarà possibile interrompere anticipatamente il contratto e stipularne uno nuovo nel 2019 tra gli stessi soggetti avente per oggetto lo stesso immobile per beneficiare della cedolare secca.
Si evidenzia anche che l’agevolazione non sembra essere a regime, in quanto è applicabile solo ai contratti stipulati tra il 1 gennaio 2019 e il 31 dicembre 2019. Non si conosce, quindi, il trattamento fiscale dei contratti stipulati dopo il 31 dicembre 2019.
VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA AL 21% PER GLI IMMOBILI COMMERCIALI
L’estensione di tale regime alle locazioni di immobili commerciali è un’importante agevolazione che dovrebbe produrre effetti favorevoli:
- sui locatori, in quanto possono godere di un risparmio sulle imposte dovute,
- sull’Amministrazione pubblica, che vedrà probabilmente ridursi il fenomeno degli affitti in nero anche nell’ambito degli affitti commerciali.
Inoltre, consentirebbe di affrontare il problema dei locali commerciali abbandonati o sfitti a causa della troppo bassa redditività per i piccoli risparmiatori che ne sono proprietari.
LOCAZIONI COMMERCIALI DI IMMOBILI NEL 2019
Anche per le locazioni commerciali di immobili la cedolare secca si applica secondo la disciplina generale dettata dall’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011. Pertanto, nulla cambia con riferimento:
- alla natura soggettiva del locatore, che deve essere una persona fisica titolare del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non loca l’immobile nell’esercizio dell’attività d’impresa;
- all’esercizio dell’opzione, che deve essere inserita nel testo del contratto qualora si intenda applicare tale forma di tassazione fin dalla prima annualità. Nel caso in cui si opti per tale regime in una delle annualità successive, deve essere previamente inviata una raccomandata al conduttore. Con essa il locatore rinuncia all’aggiornamento del canone secondo la variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo verificatasi nell’anno precedente;
- alle modalità di pagamento dell’imposta sostitutiva.
LEGGE DI BILANCIO 2019 E CEDOLARE SECCA AL 21% PER GLI IMMOBILI COMMERCIALI
Ne deriva, quindi, che gli immobili locati da imprenditori, società e lavoratori autonomi nell’esercizio dell’attività d’impresa non possono beneficiare del regime agevolato. Solo la persona fisica, proprietaria dell’immobile che realizza dal canone percepito un reddito fondiario, può applicare la cedolare secca (colui che subloca l’immobile non potrà accedere all’agevolazione in quanto non risulta essere possessore di diritto reale sullo stesso). Nulla è previsto, invece, con riferimento alla natura del conduttore di locazioni commerciali che, quindi, può agire nell’esercizio dell’attività d’impresa. La legge di bilancio 2019 prevede un’ulteriore novità con riferimento al regime della cedolare secca: la misura dell’acconto sarà ancora pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente fino al 2020. Questa sarà però innalzata al 100% nel 2021. Tale novità non riguarda solo le locazioni di immobili ad uso commerciale, ma anche quelle di immobili ad uso abitativo.
