RIVALUTAZIONE PARTECIPAZIONI E TERRENI

La norma si rivolge a:

• persone fisiche, siano esse residenti o non residenti, relativamente alle quote in società italiane ed ai terreni situati sul territorio dello Stato;
• società semplici ed enti non commerciali;
• soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia.

La rideterminazione ha effetto ai fini delle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso, ai sensi dell’art. 67, lettere da a) a c-bis), effettuate dai soggetti di cui sopra, di:

• titoli, quote e diritti non negoziati nei mercati regolamentati,
• terreni edificabili e con destinazione agricola,

posseduti il primo gennaio 2018, ed utilizzati al di fuori del regime di impresa.

Per poter usufruire della rivalutazione, è necessario che il maggior valore risulti da una perizia giurata di stima (perizia di rivalutazione quote), redatta ed asseverata entro il 30 giugno 2018.

La perizia di rivalutazione può essere redatta da dottori commercialisti o revisori contabili, oppure da ragionieri o periti commerciali (nel caso di rivalutazione di quote societarie), nonché da ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari o periti industriali edili (nel caso di rivalutazione dei terreni).

In ogni caso, il costo della perizia di stima è portata ad aumento del valore della partecipazione o del terreno oggetto di rivalutazione. Invece se la perizia è redatta per conto della società le cui quote sono oggetto di rivalutazione, il costo della perizia è deducibile da quest’ultima ai fini delle imposte sul reddito.

Entro il 30 giugno 2018, è dovuto il versamento dell’imposta sostitutiva di rivalutazione, pari all’8 per cento del maggior valore rivalutato risultante dalla perizia (in passato tale percentuale era inferiore 2%/4%).

In alternativa, è possibile prevedere una rateazione delle imposte sostitutive sulla rivalutazione in tre rate annuali di pari importo la cui prima rata deve essere versata sempre entro il 30 giugno 2018.

Sull’importo delle rate successive sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata.

Nella dichiarazione dei redditi relativa al 2018 (Modello Redditi 2019, presentata con riferimento al periodo d’imposta 2018) sarà necessario indicare il valore rideterminato e l’imposta sostitutiva dovuta, indicando inoltre se è stata effettuata l’opzione per il pagamento rateale.

La possibilità di rideterminare il costo di acquisto delle partecipazioni e dei terreni posseduti è stata introdotta dal legislatore nel 2003 e i cui termini sono stati più volte oggetto di riapertura nel corso degli ultimi anni.

Pertanto non è raro che un terreno o una partecipazione sia stato in passato oggetto di rivalutazione, e da allora abbia ulteriormente acquistato valore, né il caso in cui invece lo stesso bene già oggetto di rivalutazione venga ceduto a un prezzo più basso.

Nel primo caso, è possibile procedere ad una seconda rivalutazione, versando l’imposta sostitutiva complessivamente dovuta, al netto di quanto era stato versato in passato con riferimento al medesimo bene (scomputando l’imposta già versata in passato relativa ad una rivalutazione che poteva però aver scontato un’aliquota inferiore).

Nel secondo caso invece occorre distinguere se si tratta di partecipazione oppure di terreno. Nel caso in cui una partecipazione oggetto di rivalutazione venga ceduta ad un prezzo inferiore al valore rivalutato, il minor valore non genera una minusvalenza deducibile ai fini delle imposte sui redditi. Nel caso di terreno invece, il cedente è tenuto a indicare nell’atto di cessione se intende utilizzare come valore di riferimento ai fini delle imposte dirette ed indirette il valore rivalutato derivante dalla precedente perizia, ovvero il costo storico.

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 1/2013, ha fornito spiegazioni in merito, illustrando le diverse conseguenze che ne possono derivare:

• qualora il cedente dichiari di volersi avvalere del valore rideterminato di perizia, non emergono plusvalenze imponibili ai fini delle imposte dirette, tuttavia le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovranno essere assolte sul maggior valore risultante dalla perizia;
• qualora il prezzo di cessione sia inferiore al maggior valore rivalutato ed il cedente non dichiari di volersi avvalere della rivalutazione effettuata, si applicano le regole ordinarie di determinazione della plusvalenza, senza tenere conto del valore rideterminato, sia ai fini delle imposte dirette che indirette (perdendo altresì ogni beneficio che potesse derivare dalla rivalutazione effettuata).

In alternativa, è facoltà del proprietario del terreno, qualora ne ricorrano i presupposti, procedere con una nuova rivalutazione al minor valore, entro il termine ordinario del 30 giugno 2018 (o entro la data della cessione se precedente), senza dover corrispondere alcuna imposta, ma senza poter recuperare le maggiori imposte versate. Così facendo, le imposte indirette dovute al momento della cessione sarebbero calcolate sul valore di cessione, il quale inciderebbe anche al valore di riferimento per il calcolo della plusvalenza.

La norma, quant’anche non possa essere considerata sistematica in quanto viene prorogata di anno in anno dalla legge di bilancio, è accolta ogni volta con favore, in quanto permette di ottimizzare il carico fiscale derivante da una serie di operazioni straordinarie, quali le cessioni dirette e, con particolare riferimento alla rivalutazione delle quote societarie, favorisce le riorganizzazioni aziendali e i passaggi generazionali.

Tuttavia, è importante sottolineare che la rivalutazione effettuata non produce effetti ai fini fiscali nel caso di recesso (anche indiretto). In particolare si segnala che in passato l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che la plusvalenza derivante dalla cessione delle azioni alla società stessa, qualora la società proceda con il loro successivo annullamento, non rientri tra i redditi diversi di cui all’articolo 67 Tuir e, di conseguenza, non assuma rilevanza il maggior valore rivalutato. Diverso invece il caso in cui le quote siano cedute proporzionalmente agli altri soci o ad un terzo individuato dai soci stessi, purché la cessione avvenga a titolo oneroso.